Nội dung chính
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với áp lực lãi suất cao hơn khi ngân hàng không ưu tiên vay vốn cho lĩnh vực này.
Bất động sản và ưu tiên vay vốn ngân hàng
Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên cho vay vào nhà ở xã hội và các khu công nghiệp. Các dự án bất động sản thương mại, nhà ở trung cấp và cao cấp không được xếp vào danh mục ưu tiên, dẫn đến mức lãi suất thực tế cao hơn trung bình hệ thống.
Hệ số K và bảng giá đất – rào cản tăng chi phí dự án
Tại diễn đàn VREF 2026, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest, ông Nguyễn Quốc Hiệp, nhấn mạnh giá đất đang tăng mạnh do áp dụng bảng giá đất 2024. Ở Hà Nội, giá đất có nơi chạm mức hơn 700 triệu đồng/m², trong khi TP.HCM lên tới hơn 600 triệu đồng/m². Tuy nhiên, hệ số K chưa được ban hành, khiến doanh nghiệp không biết chi phí đất thực tế sẽ tăng bao nhiêu.
Ông Hiệp kiến nghị cần rút ngắn thời gian ban hành hệ số K – hiện ước 6 tháng từ khi bảng giá được công bố – và thiết lập cơ chế điều chỉnh linh hoạt để tránh “đóng băng” chi phí dự án.
Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải quyết các vướng mắc pháp lý
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, giải thích Nghị quyết 254 đã đưa ra 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm:
- Thu hồi đất trong các dự án chưa hoàn tất 100% nhưng đã đạt trên 75% diện tích và người sử dụng, cho phép chuyển giao cho nhà đầu tư tiếp tục.
- Giữ nguyên cơ chế thu hồi khi bồi thường, đồng thời bổ sung ngoại lệ cho dự án khẩn cấp, dự án quốc gia quan trọng và dự án tái định cư tại chỗ.
- Rút ngắn quy trình đấu giá và đấu thầu bằng cách không yêu cầu quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chỉ cần quy hoạch chung.
- Áp dụng bảng giá đất đồng nhất, cho phép hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không cần xin giấy phép bổ sung.
Định danh bất động sản và đề xuất thanh toán theo năm
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, cho biết Nghị định 357 sẽ gắn mã số định danh duy nhất cho mỗi thửa đất, dự án và công trình. Hệ thống này giúp minh bạch hoá giao dịch, ngăn chặn “hai giá” và giảm đầu cơ.
Chủ tịch VNREA, ông Nguyễn Văn Khôi, đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, thay vì chỉ có lựa chọn trả một lần hoặc trả hàng năm. Điều này giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và có thể thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với phần tiền thuê đã nộp.
Dự báo lãi suất vay bất động sản năm 2025‑2026
Theo báo cáo nội bộ BIDV, tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng khoảng 22 % – cao hơn mức tăng trung bình 18,5 % của toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể, vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24 %, trong khi vay mua, sửa nhà tăng 14‑15 %.
Mặc dù nguồn vốn không thiếu – năm 2025 doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123,5 ngàn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40 % so với 2024 – tổng dư nợ bất động sản vẫn chiếm khoảng 24 % tổng dư nợ nền kinh tế, kéo theo xu hướng lãi suất tăng.
Kết luận và lời khuyên cho doanh nghiệp
Trong bối cảnh lãi suất cao, hệ số K chưa ổn định và giá đất tiếp tục áp lực, doanh nghiệp nên:
- Thận trọng trong việc mở rộng dự án cao cấp, tập trung vào nhà ở trung cấp, xã hội và các sản phẩm “phù hợp túi tiền”.
- Theo dõi sát sao các thay đổi pháp lý – đặc biệt là Nghị quyết 254 và Nghị định 357 – để tận dụng các ưu đãi thu hồi đất và giảm thủ tục.
- Xem xét mô hình trả tiền thuê đất đa năm và đề nghị ngân hàng hỗ trợ thế chấp quyền sử dụng đất.
Bạn có câu hỏi nào về chiến lược tài chính trong bất động sản? Hãy để lại bình luận hoặc đăng ký nhận tư vấn miễn phí ngay hôm nay.
