Bộ Xây dựng cảnh báo rủi ro từ “thỏa thuận” mua nhà khi dự án chưa đủ điều kiện

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nghiêm cấm việc ủy quyền ký hợp đồng mua bán khi dự án chưa đáp ứng tiêu chuẩn mở bán, gây tiềm ẩn rủi ro cho người mua.

1. Bối cảnh thực tế: Văn bản “thỏa thuận” mà người mua gặp

Công dân phản ánh rằng khi tìm hiểu mua bất động sản, họ đã nhận được một văn bản thỏa thuận từ công ty môi giới. Văn bản này quy định người mua phải đặt cọc 100% giá trị sản phẩm theo tiến độ, trong khi dự án thực tế chưa được cấp giấy phép mở bán.

2. Cấu trúc thanh toán trong thỏa thuận

• 10% vốn tự có được nộp ngay khi ký thỏa thuận.
• 80% là khoản vay ngân hàng, giải ngân sau 1‑1,5 tháng.
• Sau 2 tháng, khách hàng phải nộp thêm 10% vốn tự có còn lại.

3. Hình phạt khi không ký hợp đồng mua bán

Nếu khách hàng từ chối ký hợp đồng mua bán, họ sẽ mất tiền cọc và phải trả thêm phí tư vấn bằng 0,5% giá trị bất động sản. Ngược lại, khi ký hợp đồng, phí tư vấn sẽ không được thu.

4. Khi ký hợp đồng mua bán: Phụ lục 01 và luân chuyển tiền

Khi ký hợp đồng, khách hàng đồng thời ký Phụ lục 01. Theo đó, 20% vốn tự có được chuyển thành hợp đồng vay cho chủ đầu tư, 10% do môi giới giữ lại từ khoản ngân hàng đã giải ngân, và 70% còn lại được chuyển vào “tài khoản chỉ định” – thực chất là tài khoản thu nợ của ngân hàng để thanh toán tiền mua bất động sản.

5. Các quy định pháp luật cấm hành vi của chủ đầu tư

Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư không được ủy quyền cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng khi dự án chưa đủ điều kiện. Cụ thể:

• Khoản 4 Điều 17: Cấm ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua trong dự án chưa đủ tiêu chuẩn.
• Khoản 5 Điều 23: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán và phải ghi rõ giá bán trong thỏa thuận.

6. Ngưỡng đặt cọc hợp pháp và vai trò của môi giới

Luật cũng quy định tại Điều 62 về hoạt động môi giới bất động sản: môi giới được thực hiện các công việc tìm kiếm đối tác, đại diện ủy quyền, cung cấp thông tin và hỗ trợ đàm phán ký hợp đồng. Tuy nhiên, môi giới không được thực hiện các hành vi lừa đảo, giả mạo tài liệu hoặc thu tiền vượt mức quy định.

Kết luận: Người mua cần làm gì?

Đối với các thỏa thuận giống như trên, người mua nên:

1. Kiểm tra xem dự án đã được cấp giấy phép mở bán theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hay chưa.
2. Yêu cầu công ty môi giới cung cấp bản sao đầy đủ các văn bản pháp lý (giấy phép dự án, quyết định phê duyệt).
3. Đối chiếu các khoản đặt cọc với mức tối đa 5% quy định trong luật; nếu vượt quá, yêu cầu hoàn trả.
4. Tham khảo Điều 123 và 124 Bộ luật Dân sự 2015 để xác định giao dịch có vô hiệu hay không.
5. Trong trường hợp phát hiện vi phạm, liên hệ cơ quan quản lý (Bộ Xây dựng, UBND tỉnh) hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.

Việc nắm rõ luật pháp giúp người mua tránh rơi vào bẫy “thỏa thuận” không hợp pháp và bảo vệ tài chính cá nhân một cách hiệu quả.