Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang trải qua một giai đoạn biến động mạnh mẽ sau thông tin sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM. Thông tin này đã tạo ra một làn sóng kỳ vọng về sự thay đổi trong quy hoạch và phát triển hạ tầng tại các khu vực này, dẫn đến sự tăng trưởng mạnh mẽ trong giá đất nền vùng ven.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc tăng giá đất nền vùng ven có thể được lý giải bởi sự kỳ vọng của nhà đầu tư về những quy hoạch mới và sự phát triển hạ tầng trong tương lai. Tuy nhiên, cũng có nhiều rủi ro mà nhà đầu tư cần lường trước, đặc biệt là nguy cơ về một kịch bản sốt giá ảo. Nếu không có sự kiểm soát và quản lý chặt chẽ, thị trường bất động sản vùng ven có thể đối mặt với những biến động mạnh mẽ và khó lường.

Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng đón đầu những quy hoạch mới, đặc biệt là quy hoạch về phát triển hạ tầng giao thông, khu dân cư và khu công nghiệp. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, nhà đầu tư cần phải thận trọng và tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Việc nắm bắt thông tin và cập nhật thường xuyên về tình hình thị trường cũng là một yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt.

Các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư nên cẩn trọng và không nên đầu tư vào thị trường bất động sản vùng ven nếu không nắm bắt được thông tin đầy đủ và chính xác. Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng cần tăng cường quản lý và kiểm soát thị trường bất động sản để tránh những biến động mạnh mẽ và đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường.

Để có thể đầu tư vào thị trường bất động sản vùng ven một cách hiệu quả và an toàn, nhà đầu tư có thể tham khảo các thông tin và phân tích từ các chuyên gia bất động sản tại các trang web uy tín như VnExpress hoặc CafeF. Những thông tin này sẽ giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan và chính xác về thị trường bất động sản vùng ven và đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng. Kể từ năm 1994, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng thường liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền ở cả ba miền Bắc, Trung, và Nam đều lập mặt bằng mới.

Đợt sốt đất năm 2017-2018 là một ví dụ điển hình, khi giá đất nền tại các tỉnh như Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, và Hải Phòng tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015. Tương tự, trong đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, và Quảng Bình tăng lần lượt 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm.

Đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở các tỉnh thành. Tuy nhiên, mức độ tăng giá vẫn diễn ra ở một số khu vực. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 ghi nhận tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%.

Xét cụ thể về khu vực, tại thị trường phía Nam, sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai) tăng giá 79%; Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng giá 58%; Bắc Từ Liêm (Hà Nội) tăng 55%… trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Trong đó, Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên mức tăng lần lượt là 6 đến 10 lần, là các khu vực có kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp.

Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng); Quận 9 (Tp.HCM); Cam Lâm (Khánh Hoà); Điện Bàn (Quảng Nam)… thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất. Mức tăng lần lượt từ 11-16 lần trong vòng 10 năm.

Yếu tố hạ tầng ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực.

Một số nơi sốt nóng cục bộ theo thông tin sáp nhập đã có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay. Dẫu vậy, nhìn tổng thể, thị trường đất nền phía Nam vẫn ổn định mức độ quan tâm ở một số khu vực có thông tin tốt về hạ tầng, quy hoạch.

Bên cạnh đó, nguồn cung sơ cấp khan hiếm kì vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và mặt bằng giá của phân khúc này đi lên. Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định.

Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kì vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.